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蒙格斯:疫情后速买房?不妨了解合理房价后再动手

发布:股票知识http://www.kulmc.com 时间:2020-07-18 20:46:48 栏目:房产 阅读()
导读:   “……对于购房者来说,现在可能就是2020年最佳的购房时机!原因很简单:  1、受疫情影响,楼市已经进入调整期,房价正处在洼地;  2、房贷利率未来大概率继续下调;  3、祸兮福所倚,疫情冲击之下,河北、天津

  “……对于购房者来说,现在可能就是2020年最佳的购房时机!原因很简单:

  1、受疫情影响,楼市已经进入调整期,房价正处在洼地;

  2、房贷利率未来大概率继续下调;

  3、祸兮福所倚,疫情冲击之下,河北、天津、重庆等20多个省市纷纷发布了楼市松绑政策,各种政策利好纷至沓来;

  4、国内疫情形势逐渐好转,拐点虽然还不明确,但根据2003年非典时期的楼市走势来看,一旦出现便是楼市反弹之时;

  5、最关键的是,对市场最为敏感的房企已闻风而动,一波波优惠打折正在袭来……”

  上面这些字眼是不是看着很熟悉?疫情期间,我们的朋友圈中出现了很多“业内人士”关于买房时机的分析,看上去很有道理,引发了众多楼市观望者的关注,很多人似乎已经开始摩拳擦掌,甚至顶风奔向售楼处了!但是先别急,蒙格斯认为:买房的前提是知道一个城市的合理房价,看完本文后再去不迟。

  啥叫合理房价?对于买房者来说,房价难道不是越低越好?最好处处是鹤岗。从经济学上考虑,房产接近真实价值的影子价格为合理房价。“合理”之处在于不仅需要考虑供需等宏观因素,还要综合考虑其他资产配置方式的机会成本,即如果不买房做其他投资的收益。

  打折和政策放松确实存在

  但背后另有玄机

  往年春节这段时间,受益于返乡置业潮涌现出不小的购买力,三四线楼市都会迎来一波购房小高峰。但根据数据显示,相比于2019年春节期间楼市销售的停摆从初七开始就逐渐恢复,2020年直到元宵过后30城商品房成交量才有微幅回升,直至2月27日,日均成交量都未超过20万平方米,同比跌幅超过八成。

  在此背景下,各家房企也动作频频,自恒大集团推出75折的优惠政策开始,多家房企也随之推出令人眼花缭乱的折扣信息。从大多数房企给出的折扣力度来看,多是在交付定金的基础上给予1-2万元的让利,或是房价的98折。

  另外,自2月8日开始,多个省市相继推出了各类涉房支持政策,具体时间表如下图所示。除了多城的政策松动,2月17日,央行将1年期MLF从3.25%下调至3.15%。此后的2月20日,1年期LPR为4.05%,比上一期下调10BP;5年期以上LPR为4.75%,比上一期下调5BP。

  从国家到地方再到企业看似都在助推房地产市场,但我们要看清楚这些举措的用意和力度。

  房地产企业在过去几年日子过得没有原来舒服,现金流已经成为了房地产企业最关心的问题,打折销售的目的正是以价换量回笼资金。但是看似优惠的表面之下,有些存在着诸多制约因素,有对活动地区的限制、对项目的限制,多种优惠政策细则也都有各自的时间限制,或许此“优惠”并不是“真实惠”,消费者需要擦亮双眼。而地方政府政策主要包括延期或分期缴纳土地出让金、暂缓贷款偿付、降低土地拍卖保证金比例、放宽预售条件、延期缴纳税款、有困难的企业可申请减免房产税与城镇土地使用税等等,总结起来是要帮助房地产企业渡过困难时期,但并没有出现刺激需求的政策。

  从国家角度来说,“房住不炒”提出已久,其大背景是全球的战略定位和产业规划,我们要走科技兴国、制造强国之路,疫情对国家的影响甚大,但会因此改变原本的国家战略吗?2月中旬的短短几天时间内,由财政部、统计局、央行等多部门密集发声,重申要坚持“房住不炒”定位,再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。可见,房地产调控政策口径并没有改变,此次受疫情影响而出台纾困房企政策的目标主要还是“稳”字。

  以合理房价为标尺,避免盲目投资

  “长期看人口、中期看土地、短期看金融”是广为流传的一个房地产分析框架,知名度颇高。相较于学术化的语言,简单的总结确实便于传播,但其隐含的限制条件和适用范围可能会随着时间变得不再适用,所以并不是授人以渔的方法。从经济学的原理上来说,人口、土地和金融实为房地产市场供给、使用需求和投资需求的部分影响因素,蒙格斯基于房地产的使用属性、投资属性建立了合理房价模型,以便大家心中有一把“标尺”,避免盲目投资。买房实属人生大事,怎能不相信科学,合理房价模型是买房的理性参考,能回答一线城市和有代表性二、三线城市关于买房的系列问题。

  “首付在手,我应何时出手?”

  “守住北上广深,还是回家置业?”

  “老城区好,还是新城区发展潜力大?”

  研究结果表明,从供需和投资角度对不同城市予以不同分类,可将城市分为投资型城市、平衡型城市和居住型城市。投资型城市包括上海、深圳、南京、珠海等城市,这些城市的房价中投资属性占比较高,居住属性并不是这些城市主要决定因素,但导致这些城市投资属性较高的原因并不完全相同。平衡型城市包括北京、广州、厦门、武汉、成都、西安等城,其投资需求与居住需求基本同步变化,使得投资房价与刚需房价基本相等。居住型包括沈阳、吉林等地,这些城市的特征为投资回报率较低,导致其投资属性房价增幅较小甚至有负增长情况出现,而收入水平引领的刚需房价占据主要地位。

  (本文作者介绍:国内首家中国宏观经济拐点研究和风险研究的独立智库机构,对经济、金融、法律、风险等领域开展量化模型研究)

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